Советы по правильному составлению договора аренды

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и (или) пользование арендатору здание или сооружение...

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Следовательно, перед заключением договора аренды следует проверить, может ли потенциальный арендодатель сдавать интересующее вас помещение в аренду. Право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав. Информацию о собственнике нежилого помещения также можно узнать самостоятельно, получив выписку из Единого государственного реестра прав.

Договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Проводить или не проводить государственную регистрацию договора аренды, зависит от срока его действия. Если договор аренды нежилого помещения заключен на срок менее одного года, то его не нужно регистрировать. В действие такой договор вступает с момента его подписания сторонами (арендодателем и арендатором). При этом последние вправе определить любой другой момент вступления договора в силу.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок более года, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

С заявлением о регистрации может обратиться одна из сторон договора, приложив к документу поэтажный план здания или сооружения, на котором обозначено сдаваемое в аренду помещение с указанием размера арендуемой площади.

Первым существенным условием договора аренды является условие об указании данных, позволяющих точно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды: адрес здания (сооружения), в котором находится помещение, номер данного помещения в соответствии с экспликацией Бюро технической инвентаризации, план самого здания (сооружения), где отмечено арендуемое помещение. План и экспликация должны быть приложены к договору. Кроме того, в договоре следует указать площадь арендуемого нежилого помещения. При отсутствии в договоре данных, позволяющих определенно установить передаваемое имущество, договор аренды не считается заключенным и не влечет никаких последствий.

Другим существенным условием договора аренды нежилого помещения является его цена. Так, арендная плата может быть установлена как на все помещение в целом, так и на единицу его площади, например за 1 кв. м .

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

В случае несогласования в письменной форме размера оплаты за аренду помещения договор считается незаключенным и не влечет последствий.

Хотя срок действия договора аренды и не является его существенным условием, следует сказать, что если такой срок в договоре не установлен, то последний будет считаться заключенным на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Если стороны установили срок договора, то последний прекращает свое действие по истечении этого периода. Отметим, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. О желании заключить договор арендатор обязан уведомить арендодателя в письменной форме.

Не существенным, но важным является условие о праве арендатора передавать нежилое помещение в субаренду. Если арендодатель не желает допускать передачи помещения в субаренду, то в договор следует включить условие о запрете арендатору совершать такие действия. Если в договор аренды указанное выше условие не включено, это означает, что арендатор может сдавать арендованное имущество в субаренду, но только с согласия арендодателя.

Кто заплатит за ремонт

По общим правилам, установленным ГК РФ, обязанности по содержанию арендованного помещения распределяются следующим образом.

Обязанность производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества лежит на арендодателе. При этом ремонт должен производиться в срок, установленный договором аренды. Если такой период не определен, то ремонт производится в разумный срок.

Арендатор, в свою очередь, обязан поддерживать помещение в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию арендованного офиса.

Обязанности по содержанию недвижимости распределяются между сторонами указанным образом, если только договором не предусмотрено иное. Например, в договоре аренды стороны вправе предусмотреть, что обязанность производить как капитальный, так и текущий ремонт лежит на арендодателе. И наоборот, по соглашению сторон возможно переложение всех обязанностей по содержанию офисного помещения на арендатора.

В договоре аренды можно согласовать и иные условия, обязывающие ту или иную его сторону совершать определенные действия по содержанию арендованного имущества (например, обеспечение его охраны, борьба с насекомыми и грызунами и т.д.).

Согласно ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору помещение в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению недвижимого имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

При обнаружении указанных недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков нежилого помещения;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

Важно знать, что арендодатель не отвечает за те недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче помещения в аренду. Согласно ст. 655 ГК РФ, передача нежилого помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. После этого обязательство арендодателя передать помещения считается исполненным. Однако стороны могут иным образом определить в договоре аренды момент исполнения обязательства арендодателя по передаче имущества.