Документы для кредита под залог недвижимости

Получение займов для насущных потребностей давно стало привычным делом для различных слоев населения. Одно лицо берет кредит на мультиварку, а другой человек – на приобретение машины или открытие собственного дела. Ссуды на крупные суммы расцениваются банками как рискованное вложение, поэтому получить деньги непросто даже человеку с безупречной репутацией и стабильным доходом. В таких случаях кредиты часто выдаются под залог недвижимости, а документы по таким сделкам подвергаются тщательному контролю. Финансово-кредитное учреждение оценивает все ключевые нюансы: предполагаемый вариант использования средств, характеристики заемщика и предлагаемой в залог недвижимости. Далеко не каждое имущество удовлетворяет банк в роли обеспечения.
Какое ценное имущество может выступать в качестве залога?

Основное требование банка к недвижимости для обеспечения кредита – ликвидность. Имущество востребовано на рынке и легко реализовывается за оценочную стоимость либо превышающую ее сумму.
Предложить в залог можно нежилое (склад, офис, торговые площади) или жилое помещение (квартиру, комнату), дом или дачу, земельный надел, капитальный гараж и другую недвижимость.

Общими требованиями к обеспечению в виде недвижимости для большинства финансово-кредитных учреждений являются:

• Отсутствие обременения, ареста, ограничений на сделки. Имущество не может быть заложено в рамках предоставления иного кредита. Документы на квартиру (дом и т.д.) не содержат указаний на наличие обременений. Например, запрет на продажу до погашения ипотеки.

• «Чистая» история владения. Юристы проверяют законность перехода права собственности от одного владельца к другому. Наличие возможных имущественных споров между бывшими супругами или наследниками одной очереди, прописанные несовершеннолетние, недееспособные или лица, находящиеся в местах лишения свободы, оказывают негативное влияние на решение потенциального кредитора.

• Отсутствие долгов по обслуживанию. По имуществу нежелательны долги за оказание коммунальных услуг, предоставление ресурсов и энергоносителей (газовое и водоснабжение, тепло- и электроэнергия), техническое обслуживание.

• Состояние недвижимости. Степень износа более 50% считается критической и документы на залог не принимаются. Ветхие помещения, без ремонта, находящиеся в аварийных домах также не рассматриваются в качестве обеспечения.

Эксплуатируемое помещение имеет доступ ко всем необходимым коммуникациям.

• Местонахождение залога. Банки спорно относятся к недвижимости за границей, так как на сделки с ней распространяется иностранное законодательство. Объект под обеспечение кредита должен находиться на территории России.

Каждое финансово-кредитное учреждение имеет персональный перечень требований к недвижимости, предлагаемой в обеспечение кредита.

С точки зрения банка идеальная недвижимость для залога имеет:

• одного или двух полноправных владельцев; доля в собственности – 100% или 50%;

• корректные правоустанавливающие документы, без спорных вопросов по собственникам, предыдущим сделкам купли-продажи;

• прекрасное состояние: жилье (помещение) не старше 30 лет, степень износа менее 50%;

• минимальное число зарегистрированных лиц в жилых помещениях: в идеале – 1 или 2 взрослых человека. Без детей, недееспособных граждан и других категорий лиц, за которыми суд может признать право пожизненного проживания в помещении;

• помещение находится в крупном городе.

Типовой пакет документов

Правила предоставления кредитов под залог недвижимости во многом едины для многих банков и микрофинансовых организаций, однако могут отличаться в определенных нюансах.

Типовой пакет документов:

• оригинал личного паспорта заявителя (созаемщиков и поручителей);

• копии удостоверений личности (общегражданского или заграничного паспорта);

• заявка-анкета;

• сведения о доходе и занятости (на бланке банка, справка с работы или учебы, 2- либо 3-НДФЛ, копия трудовой книжки);

• второй документ (служебное удостоверение, СНИЛС, военный билет и др.);

• договор личного страхования.

Обратите внимание! При возникновении вопросов к заемщику или его несоответствия требованиям учреждения по доходу, кредитной истории, иным причинам, специалист вправе запросить привлечения поручителя либо созаемщика.

В обычных кредитах подобную роль играет супруг (-га), близкий родственник или просто друг. В случае с недвижимостью банку может оказаться предпочтительнее второй совладелец, при его наличии, либо супруг.

Перечень документов по закладываемому имуществу

Крупные ссуды содержат определенный риск для банка, поэтому каждое учреждение, как уже отмечалось выше, разрабатывает частные требования к потенциальным заемщикам. Подавая заявку на кредит под залог недвижимости, желательно точно узнать, какие нужны документы.

Стандартно запрашиваются:

• Согласие полноправного владельца и его супруга (-ги), каждого совладельца на передачу в залог имущества. Заверяется нотариусом. Холостой заемщик в присутствии юриста составляет заявление, что на момент подачи заявки он не имеет жены или мужа.

• Оригиналы документов о возникновении права собственности в результате наследования, покупки, обмена, решения суда, дарения и т.д.

• Выписка по конкретному имуществу из единого государственного реестра недвижимости (приносит клиент или банк получает самостоятельно);

• Отчет эксперта о стоимости помещения или участка.

• Технический паспорт с подробным чертежом и экспликацией, со сведениями о местоположении, наличии коммуникаций и т.д.

• Разрешение государственных органов, если в сделку вовлечены опекаемые лица (инвалиды, дети, недееспособные люди);

• Договор страхования заложенного имущества.

К традиционному набору документов, исходя из частной ситуации клиента, банк попросит представить дополнительные справки, согласия или подтверждения.